マンション購入で押さえる「施工」の見方── 建設主体・耐震・税制まで
中古マンションを検討する際、「誰が建て、いつ基準で建てられたか」は、安全性とコストの両面で欠かせないチェックポイントです。今回は、施工面で押さえておきたい項目を整理します。
建設・分譲の主体を確認する
- 施工会社・建設会社：実績や手がけた物件の評判を確認しましょう。
- 分譲会社・分譲主：新築販売時の販売主体です。生活者にはこちらの名前の方がなじみ深いことも多いです。分譲会社の実績やマンションブランドの評判もあわせて調べるとよいでしょう。
築年数と耐震基準
建築年月・築年数を確認し、建築基準法の改正（昭和56年6月）前後の基準に基づく施工かどうかを見ます。いわゆる旧耐震／新耐震の整理は、耐震性を考えるうえでの出発点になります。
1階が駐車場やピロティなど開放構造の物件は、築年数に限らず、構造上の特性も踏まえた確認が有効です。
税制・各種優遇と建築時期
昭和57年（1982年）1月1日以降の建築であれば、各種の税制上の優遇を受けられる場合があります（要件は法令・告示によります）。
住宅用建物の不動産登記税率の軽減
住宅に係る登録免許税の軽減措置（財務省）
- 不動産取得税（居住用の軽減など）
東京都：居住用中古住宅の不動産取得税の軽減（Q13） - 住宅ローン控除
国税庁：対象者・対象物・適用要件 - 住宅取得等資金の贈与の非課税
国税庁：対象物の適用要件
パンフレット（PDF）
※制度は改正があり得るため、最新の官公庁情報と専門家の確認をおすすめします。
緊急輸送道路に接する旧基準物件には注意
緊急輸送道路に指定されている立地では、地域によっては旧耐震基準の建物に対する耐震診断の義務などが関わります。東京都の取り組みは以下をご参照ください。
東京都：耐震診断等の推進
旧基準かつ緊急輸送道路沿いの場合、診断の実施状況と、未実施時に生じうる費用負担（規模により多額になりうる）を前提に検討することが重要です。
まとめ
- 建設会社・分譲会社の実績と、マンションブランドの評判を確認する。
- 築年数に関わる論点の中心は、旧耐震か否かの整理。
- 旧耐震であっても、一律に「不可」とは限りません。耐震性・耐久性を見極める材料は複数あり、適合証明の取得などにより新耐震基準同等とみなされる場合もあります（要件は制度によります）。
チェック項目は多く感じられるかもしれませんが、軸は次の2点です。
- 購入後、自分が住む期間、耐震性・耐久性は維持できそうか
- 建物を保つ管理は適正か（前回の「管理」と接続）
建物全体の見方が固まったうえで、室内・間取りは別の論点として整理できます。間取りは予算とリフォーム次第で変更しやすい一方、建物全体の情報と管理面は、ご自身での情報収集と判断が不可欠です。早い段階でリフォーム会社や建築士に相談するのは有効ですが、管理・施工の全体像は、主体性を持って押さえておくことをおすすめします。
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