こんにちは。
先日の11月9日（火）に、宅建協会大宮支部の主催にて行われた「不動産スキルアップセミナー」に参加してきました。
非常に興味深い参考になる内容の講演でしたので、その内容を少しだけここで紹介したいと思います。
少しでも参考になれば幸いです。
そして、内容はと言うと2つの講演がありました。
一つは「さいたま市の災害対策」について。もう一つが「不動産トラブルの実例」について。
ハザードマップ
「さいたま市の災害対策について」の中身は、大きく分けて３つのお話がありました。
１・ハザードマップについて
２・水害対策について
３・地震時の対応について
この内、「ハザードマップについて」のお話が意外にも興味深かったので、紹介したいと思います。
ハザードマップと聞いてどんなイメージをお持ちですか？
「あぁ、あの洪水や水害時の浸水レベルを地図に落とし込んだやつね。」って言うイメージでしょうか？
私たち不動産事業者も大方一般の方々と変わらない見方だと思います。
しいて言えば、我が家や購入予定の物件が赤く染まっていなければ良いなと、、、
そして、真っ赤のエリアでの物件探しは敬遠しようかなと、、、
そんな感じですよね。
ところが、
「実際にハザードマップの通りに水害・災害が起きる確率は1,000分の1」
だそうです。えっ～！ って感じですよね。
100分の1が1％なので、1,000分の1と言ったら0.1％ですよ！
それは何故かと言うと、洪水となるきっかけの決壊ポイントを定めてそれぞれを繋ぎ、面で表したからだそうです。
要は、それぞれのポイントで最悪の状況を示し、各所の最悪を繋いだから。
1/10×1/10×1/10=1/1,000と言った様な事でしょうか？
でも、なんでそんな低確率のマップになったのか？
水は点ではなく面で流れるから。面で示さないといけない。と言う事です。
それはそれでおっしゃる通り。
上手く正確を期した表現が難しいですが、洪水が起きやすいところと比較的安全なところとの比較程度で把握する様な使い方が良いそうです。
意外でしたよね。まぁ、何事も最悪を想定しながら万全の準備をしておけば安心ですね。
因みに、さいたま市では不動産取引の際の重要事項説明義務となっている「洪水ハザードマップ」と「土砂災害ハザードマップ」以外にも「内水ハザードマップ」と言うものが作成・公開されています。
https://www.city.saitama.jp/001/006/003/002/001/p078773.html
大まかに要約すると、これは、排水処理限度を超えた雨が降った際の状態のマップとの事。
「超えた場合」とは1時間に約153ミリ・2時間で249ミリ以上の雨が降った場合だそうです。
こちらも同様に確率は1,000分の1との事です。
だからと言って油断しても良いとはなりませんが、不動産購入の際の立地比較の参考資料として利用するのが良いのではないでしょうか。
この「立地を防災の観点で検討する」と言う事を以前の記事、「マンションの買い方（番外編）」でも紹介させて頂きました。是非、再度目を通して再確認して頂ければと思います。
https://discoverestate.co.jp/howtobuy-apartment-bangai/
不動産取引トラブル事例
次にトラブル事例についてですが、3つの事例が紹介されました。
その3つとは、
１・自殺物件を告知せずに販売。
２・購入前に預け入れた手付金の返還がされない。
３・借りた店舗が浸水して商品が台無し、浸水被害想定についての事前説明は無し。
見ての通り、１と２の事例は論外と分かりますよね。
１は信じられないですよね。売主は宅建業者で買主は一般個人の取引だったそうです。
しかも、売主業者は事実を知らなかったとか、過失があったとかではなく、知っていて購入した後に一般個人に転売したと言うから驚きです。しかも、訴訟・裁判になった段階でもしらを切ったり、抗弁したと言うからこれも驚きです。
２の事例は、購入の媒介契約と同じ内容を名を変えた契約を締結し、購入物件が決まる前から一般個人の顧客から手付金を預かり、物件探しが不調に終わって媒介契約を解除した後も預り金の一部が返還されなかったと言う話です。
１も２も業界として恥ずかしい話。いまだにこんな業者がいるのかと悲しい思いですが、早く100％殲滅されて欲しいですね。
ここからの教訓は、どんな些細な事も記憶・記録が大事と言う事。トラブルになった際には証拠が物を言います。
少しでも不安になった場合は、記録に残る様にメール等で質問しましょう。面前の場合は録音でしょうか。
そして、注意すべきは３の事例。
１と２の事例では、証拠や証言で相手方の悪意や過失を証明して損害を補えますが、３の事例はそうは行かなかった話です。
上記のハザードマップのところでも話しましたが、実際に過去に浸水被害の事例が無い箇所においては、不動産仲介業者もそれ以上説明しようがないし、その責任を仲介に対して追及する事は出来ないと言う事例です。
ハザードマップについての説明はあっても、その可能性や程度は過去に事例がないと想定や判断は難しいところです。今回の場合は店舗の話なので、どのような保険に入るか、陳列方法等までを含めて検討する・教訓にすると言った話になるかと思います。
この様な事例を、住宅または投資用物件などに当てはめて捉えてみると、また更に新たな物件の取捨選択方法が見つかるのではないでしょうか？
以上、参考になれば幸いです。
