コラム

不動産って儲かるの?③

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こんにちは。
このコラムもいよいよ3回目です。

今回は、前2回、登場している「時間軸と利益獲得手段」についてお話します。
勘の良い方はもう、お分かりかもしれませんね。

そうです。
時間軸=長期・短期
利益獲得手段=キャピタルゲイン・インカムゲイン

まずは、私の手作り感満載(笑)のこの図をご覧ください。

一応、初歩的な事ですが補足しておきますと、
・キャピタルゲイン:転売利益、売却価格ー(購入価格+諸経費)で求められる利益の事。
・インカムゲイン:家賃収入など不動産を所有する事で得られる収入の事。
・利回り:年間家賃等収入÷購入価格の事。銀行預金などの金融資産の利息に相当するもの。
・利回りには、表面利回りや実質利回りなどがありますが、ここでの説明は割愛します。

それでは、はじめましょう。

まず、左上の短期売買市場と書いてあるのが、これまで話してきたプロもわんさかいる市場。
でも、他の市場ではいないかと言えばそうではない事だけ付け加えさせておいてください。
ただ、そこまで激しい競争になる事もないでしょう。この辺りはまた別の機会に。

で、結論から言うと、真ん中のオレンジ枠で勝負しましょう! 
と言う事なのですが、気になるのは他の枠。左下の青枠とリスクゾーンと書かれた枠。
先に、ここについてご説明しましょう。

まずは、左下の青枠ですが、短期のインカムゲイン枠。
短期で利回りを得る? なんかおかしいと言うか矛盾した感じですね。ここは、利回りを「不動産化」と読み替えた方がしっくりくるかもしれません。
つまり、短期的な、目先にある不動産化(購入)のニーズ。

要は、早急に現金など金融資産を不動産に替えたいニーズ。
相続対策やリスクヘッジ、インフレヘッジなどの目的を持った方々の市場。額は大きいですが、限られた資産家などの少数のプレーヤーで構成される市場といったところでしょうか。

うまい話しには何かある。

次に、「リスクゾーン」。ここはもっと分かりやすいかもしれません。
上記の見出しの通りの結果になりやすい、「高利回り」や「割安」を極度に追い求めた市場。

ハイリスクハイリターンですので、不動産投資市場においては、そのリスクにはまってしまうと、一発KOとなります。比較的耳にするのは、将来(開発にかかる・駅が出来る・沿線が伸びるなど)の値上りを期待して買った土地。物件を良く見極めると、「違法建築」「自殺物件」「入居者がおとりだった。問題があった」など、後のまつりと呼べそうな事態が発生するリスクが高確率で潜んでいます。投資と言うより投機になってしまいます。グレーなプレーヤーが見受けられるのもこの市場かもしれません。

それでは、いよいよオレンジゾーンへいきましょう。

オレンジゾーンの中の青枠は、私見ですが、プレーヤーが多くいると思われるゾーンです。
自分がどこに当てはまるか考えながら見て頂けたらと思います。

因みに長期・短期の分け目となる中心の縦軸ですが、ここはご自身で設定してみてください。おおよそ5~10年で設定して頂くと良いでしょう。
物件にもよりますが、10~15年でローン借入をして物件購入する方は完済後に売却益を得たり、物件を担保にどんどん物件を追加購入したりと言う方も多いのではないでしょうか。

資産形成の段階か? 資産運用か?

上記でも見た通り、自分で時間軸を設定してみる事で、改めて自分がどの段階にあるか再確認してみるのも良いでしょう。また、自分には設定したゴールまで後何年の猶予があるのか? それに準じてコース設定をするのも良いですね。

そして、ゴール設定・コース設定など狙うゾーンが決まったら後は市場調査・競合調査です。
ネットなどで物件情報を集めて現状把握も良いですが、不動産屋さんに複数あたってみましょう。大事な事は、一次情報を多く集める事です。一次情報とはすなわち現場の情報です。

あくまでも自分軸の基準で。

そして、最後に。実際に物件情報を入手して比較検討していく中で、一番大事なポイントは、立地・価格・利回り、、、、などいろいろありますが、それはあくまでも情報と言う事です。情報だけをいくら見比べてもさ迷うだけです。当初決めた、自分基準に見合うかどうかを決断の拠り所とす事をお勧めします。

本来ならば、オレンジゾーンの中の枠についてもっと詳細について話したいところですが、個別要因が多すぎて、個人個人で希望のゾーンが違うはずなので、難しいところです。

また、時間軸のところでももっとお伝えしたいところがありますが、また別の機会に書きたいと思います。

ここまでお読み頂いてありがとうございます。
上記の図が、少なからず今後のあなたの計画の参考になれば幸いです。
是非、ゴール設定の参考にしてください。未来を発掘しましょう!

オレンジゾーンの中の詳細についてもっと聞きたい、自分の未来発掘の手伝いをして欲しいなどなど、個別のご要望がありましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。ご面談も可能です。

それでは。

おわり。

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